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把“韭”问青天:下一波韭菜在哪儿?

  韭菜,原产亚洲东南部,适应性强,抗寒耐热,世界上已普遍栽培。目前的中国非都市圈三四五线楼市,遍地都是绿油油的韭菜地。

  回头再望2016年930后非都市圈三四五线楼市的这波涨价去库存,核心逻辑是这样的:地主家的牛奶因供应量太多,销售不动。为了去库存,所以地主强行闯进韭菜家,把他们家的奶牛强行杀死,逼着这些韭菜家不得不去市场上购买牛奶,于是市场上的牛奶神奇地热销了,甚至断销,因此2016年930后牛奶价格节节上涨。

  在三四五线楼市房价不断冲高时,壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹书生说房”微信ID:yishusheng-fang)必须提醒你,当下的三四五线楼市背后,这些不利的因素正在不断叠加,到了一定时候,终需爆发。

  2016年930以来,非都市圈三四五线楼市房价上涨的核心助推力便是棚改。

  棚改,俗点说就是:强拆市场上的房子,把“人”赶出房子后,以人为制造购房需求。

  不过,目前这个非都市圈三四五线楼市的最大政策支撑点已退。注意两点政策信号:

  也就是说,各三四五线楼市的棚改皆在撤退,今年过后,全面撤退了。但大量的三四五线城市房价还在上涨中,这正常吗?

  B,城市化重回大城市化,非都市圈三四五线城市正被央府政策和市场双双抛弃了。

  值得注意的是,与央府政策上的大城市化相呼应的是,市场规律上,中国的城市化走向大城市化了。

  即当一个国家的城市化率超过60%后,人口全面由农村及三四五线楼市全面向都市圈集聚。相应地,中国人口流动趋势上的“一省一城”,“一省两城”的趋势越来越明显了。

  中泰宏观近期发布的2019年中国人口流动趋势报告显示,一方面,伴随全国各个城市的人口大战,2019年中国一二线城市人口持续流入,三四五线城市人口在持续流出。另一方面,每个省份内部,只有省会等少数城市是人口净流入的,大多数城市都面临人口净流出的压力。

  以江西为例:2019年整个江西省,除了省会南昌人口保持正流入外,其余所有城市皆已陷入人口负增长状态中,包括过去几年中因涨价去库存而知名的赣州,2019年人口已现大幅负增长了。

  江西并不是个案,而只是当下中国各省人口流动的缩影,如经济较发达的福建,2019年除了厦门和省会福州外,其余所有城市已是人口负增长状态了。

  不管是央府政策导向还是现实层面大量三四五线城市已陷入人口负增长状态了,但2016年930后,一二线城市房价却基本上在跌,而大量的三四五线城市房价却在上涨中,这正常吗?

  中泰宏观近期发布的2019年中国人口流动趋势报告显示,当下的中国,2018年以来,三四五线城市整体上已是人口负增长状态了,而一线、新一线还是二线,人口还是正增长状态。

  中国人口流动的分化可能仅仅是个开始:2026年左右,中国人口却进入负增长阶段。正因为如此,经济学家管清友提醒道,未来5到10年中国需为即将带来的人口塌陷做好准备。伴随人口塌陷的到来,城市竞争中竞争力偏弱的三四五线城市的人口负增长会越来越明显。

  但房价层面却相反:2016年930后,一二线城市房价却因强调控而在跌,而大量的三四五线城市房价却在上涨中,这正常吗?

  2016年930后,三四五线城市楼市的上涨前提是“库存过高”,有点意思的是,目前这些城市的楼市库存重新快速上涨。

  易居研究院的统计数据显示,5月以来,三四五线城市楼市库存面积每周以环比1%的增幅持续上升。

  疫情之下,地摊经济来了,而地摊经济的背后,摆地摊的主角恰恰是中国经济下降的最大受害者,即三四五线城市的中低端劳动人群。而这些人群恰恰也是三四五线楼市的主要刚需接盘者。

  地摊经济火了,说明大量的三四五线城市中低端劳动人群接下来的主要目标是“活下去”,而不是买房子。因此地摊经济火热的背后,恰恰对应的是三四五线楼市购房需求的萎缩。一定程度上可以这么说,地摊经济有多火,非都市圈三四五线楼市的接盘者就有多稀缺。

  另一方面,2016年930后,伴随涨价去库存,大量非都市圈三四五线的热销,当地政府大量卖地和大量购房者买房,如今,这些卖地正形成供应进入市场,而过去四年左右的购房者购买的房子,也以二手房形式进入市场,以形成供应,于是供应量大幅增加了。

  所以在购房需求大量萎缩和楼市供应大幅增加的背景下,三四五线城市楼市库存目前正以每月环比1%的速度向上增加着。

  克而瑞的统计数据显示,今年以来,上市房企的拿地特点非常明显:聚焦一二线城市及条件较好的强三线年也将是各城市土地市场面临分化的一年。

  在股市中,割韭菜早已职业化:庄家先利用舆论造势,炒作某个股,然后自己投入一些资金推高股价。伴随股价的走高,大量股民因贪婪而冲进去,待股价涨到最高点左右时,庄家不断套现出货,大量散民此时仍在享受着“虚假繁荣”,持续进仓。待庄家把钱赚到手后,大量残酷接踵而来,股价开始不断下跌,散户如韭菜般相互践踏。

  韭菜与理智者的主要区别在于,为了割韭菜,在庄家人为制造的虚假繁荣中,韭菜在为“纸上财富喝彩”,时,理智者便已懂得及时躲避“虚假繁荣”了。

  2016年930后的中国楼市,人口在正流入、都市圈政策利好在加持的一二线及环一线房价却在跌,而人口越来越负增长,当地老百姓日益“地摊化”的非都市圈三四五线城市,房价却在一路上涨。时至今日,稍有点理性的人,皆已明白,背后的割韭菜逻辑:在人口和经济即将面临双双塌陷的前夜,庄家收割最后一把韭菜,以便作过冬用。而都市圈一二线及环一线的房价下跌,皆缘于背后那只大手的调动,从而将更多的韭菜赶往非都市圈三四五线楼市的那块韭菜地,以便三四五线城市最后能收割到最多、最绿油油的韭菜。

  现在对于非都市圈三四五线楼市,不管是地主还是投资者,皆面临同样一个疑问:

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